Kehittäjä on velvollinen tekemään vastuuvakuutussopimuksen ennen ensimmäisen kaupantekoa ostajan kanssa. Muuten hän ei voi rekisteröidä sitä Rosreestrille. Nämä ja muut lisäykset tehtiin vuonna 2014 liittov altion lailla nro 294 "Tiettyjen lakien muuttamisesta".
Essence
Vuodesta 2014 lähtien rakennusyhtiö on velvollinen vahvistamaan velvoitteiden täyttämisen antamalla rakennuttajan vakuus- tai vastuuvakuutuksen yhteisrakentamisessa. Näin ostaja voi palauttaa rahansa odottamattomissa tilanteissa.
Hyväksytyssä lakiehdotuksessa vahvistetaan kehittäjän vastuu:
- velvoitteiden välttäminen;
- keskeneräisen kohteen toimitus;
- konkurssi ennen luovutusta.
Asiantuntijat pelkäävät, että innovaatiot johtavat korkeampiin hintoihinomaisuus. Hallitus vakuutti, että nämä tekijät eivät liity toisiinsa. Vakuutuskulut ovat suuressakin yrityksessä 1 % liiketoimien määrästä. Kehittäjät joutuvat osoittamaan varoja näihin kustannuksiin budjetistaan.
Objekti
Yhteisrakentamisen rakentajan vastuuvakuutuksella pyritään turvaamaan asiakkaiden omaisuusetuja. Tämä kauppa hyödyttää ensisijaisesti ostajia. Yritys voi vakuuttaa koko talon tai asunnot erikseen.
Asiakkaat
Sopimus on tehty osakkeenomistajien eduksi. Tietyissä olosuhteissa he saavat maksun. Kehittäjä sitoutuu luovuttamaan luotettavan ja laadukkaan kohteen. Vakuutuksenantaja on velvollinen ilmoittamaan asiakkaalle liiketoimen muutoksista ja maksamaan korvauksen. Mikäli osakkeenomistajat vaihtuvat rakentamisen aikana, siitä tulee ilmoittaa sopimuksessa, sillä seuraavan osallistujan kanssa laaditaan erillinen asiakirja.
Vakuutuksenantajat
Kaikki IC:t eivät yleensä tee tällaisia sopimuksia. Uskotaan, että tämäntyyppinen liiketoimi tuo tappioita. Lisäksi yrityksen on täytettävä tietyt vaatimukset:
- toiminut markkinoilla yli 5 vuotta;
- täytä rahoitusvakausvaatimukset;
- positiiviset kehitysnäkymät tuleville kausille;
- vähintään 400 miljoonaa ruplaa liikkeessä sekä 120 miljoonan ruplan osakepääoma.
Liput
Rakennusvakuutus yhteisiin rakennuskustannuksiinkallis. Keskimääräiset korot vuonna 2015 olivat 0,5–0,8 %. Pitkäaikaisissa sopimuksissa tariffeja voidaan alentaa 10-30%. Vakuutusyhtiö (IC) itse asettaa koron ja laskee myös vuosiprosentin kertoimet, koska aina on mahdollista, että kehittäjä välttää täysin velvoitteidensa täyttämisen.
Mikä määrää hinnan:
- Kehittäjän osallistuminen tilalle.
- Positiivinen kokemus aikaisemmista kaupoista: määräaika, kohteiden määrä, työ eri alueilla, ei valittamista.
- Taloudellinen kestävyys.
- Oikeudellinen tuki: kaikkien asiakirjojen ja lupien saatavuus.
- Rakennusvaihe.
- Deadline.
- Osakkeenomistajien lukumäärä.
Sopimuksen täytäntöönpano
Rekisteröidäkseen DDU:n kehittäjän on lähetettävä sopimus Rosreestrille. Tätä varten sinun on kerättävä seuraavat asiakirjat:
- hankeilmoitus;
- lupa rakennustöiden suorittamiseen;
- v altion rekisteröintitodistus;
- jaettu rakennussopimus;
- kopio lakisääteisistä asiakirjoista;
- toteutettavuustutkimus;
- kopio tilinpäätöksestä;
- velkojien tiedot;
- todistus pankkilainojen maksukyvyttömyydestä.
Mikä on suojattu
Yhteisrakentamisen rakentajan vastuuvakuutus edellyttää korvauksen maksamista, jos rakennuttaja ei ole täyttänyt velvoitteitaan, mikä vahvistetaan tuomioistuimen päätöksellä taiyrityksen konkurssiin. Summaa ei makseta rakennusaikaisen jäätymisen tai käyttöönottoajan pidentymisen yhteydessä. Summa riippuu sopimushinnasta. Se ei voi olla pienempi kuin:
- kohteen hinta;
- keskimääräinen markkinahinta 1 neliömetrille. m asuntoja alueella.
Laki rajoittaa myös vakuutusmaksujen enimmäismäärää.
Seuraavat tapaukset hyväksytään vakuutuksiksi:
- rakennuskatkos;
- kehittäjä konkurssi;
- ei saa asuntoa;
- kieltäytyminen palauttamasta aineellisia resursseja jne.
Lainsäädännön muutokset
Vuonna 2014 liittov altion lakia nro 294 muutettiin, jonka mukaan rakentamisen pääomaosuuden kehittäjän vastuuvakuutus on nyt pakollinen. Kehittäjät tekevät itse sopimukset. He myös valitsevat kenen kanssa solmivat sopimukset: yrityksen, pankin, erikoistuneen yrityksen kanssa.
Kaikki pakollisen vakuutusyhtiön jäsenet ovat yhteisvastuullisia. Jos pankin kanssa tehdään kauppa, niin paljon aikaa kuluu papereiden keräämiseen. Esineen arvosta tulee maksaa 30 % talletus, joka toimii takuuna rahoituslaitokselle. Lisäksi keskuspankki asettaa omat vaatimuksensa tällaisille pankeille:
- vähimmäistoimikausi - 5 vuotta;
- rekisteröity pääoma 200 miljoonaa;
- kiinteistön arvo on 1 miljardi ruplaa.
Kehittäjille on kannattavampaa saada lainaa kuin antaa takausta. Myös rahoituslaitoksetpitää rakentamisen osakeomistussopimuksen vakuuttamista kannattavina tuotteina.
On parempi tehdä sopimus yrityksen kanssa. Kovan kilpailun edessä vakuutusyhtiöt yrittävät houkutella asiakkaita alhaisilla tariffeilla ja hinnoilla. Tällaisten transaktioiden korko pysyy kiinteänä koko sopimuskauden ajan. Yhteisrakentamisen rakentajan vastuuvakuutus maksetaan töiden valmistuttua. Toinen etu on paperityön nopeus. Vakuutettu on rakennuttaja itse, edunsaaja on osakkeenomistaja. Järjestystapa valitaan jokaiselle asunnolle erikseen.
Yhteisrakentamisen rakentajavastuuvakuutus
Yritysten on annettava vakuudet. Useimmiten tämä on maa, jolle kohde sijoitetaan. Lisäksi asiakirjassa kuvataan, kuinka velvoitteet turvataan. Paperit allekirjoitetaan ennen ensimmäisen osakesopimuksen v altiollista rekisteröintiä ja ovat voimassa kohteen luovuttamiseen asti. Kaupan päättäminen ei vapauta yritystä korvausvelvollisuudesta tapauksista, jotka ovat sattuneet sen voimassaoloaikana.
Voit vakuuttaa koko talon tai jokaisen asunnon erikseen. Ensimmäinen vaihtoehto ei ole kannattava. Rakennuttajan on välittömästi talletettava suuri summa varmistaakseen, että kaikki asunnot myydään. Toinen ongelma on, että tällaisten sopimusten perusteella on vaikea määrittää, kuka on edunsaaja.
Tosite tulee voimaan siitä hetkestä, kun ensimmäinen erä on hyvitetty. Sopimuksen mukainen rakennuttajan vakuutus yhteisrakennukselle ei sisällä franchising-oikeutta. Muut sopimuksen ehdot ovat normaaleja:
- vakuutuksenantaja sitoutuu ilmoittamaan osakkeenomistajille maksetun korvauksen määrästä;
- yritys voi tehdä regressiovaatimuksen kehittäjää vastaan;
- vakuutuksenantaja on velvollinen ilmoittamaan kaikille omistajille sopimuksen ennenaikaisesta irtisanomisesta;
- sopimuksen kesto riippuu rakentamisen kestosta.
Hyvityssumma riippuu hinnasta ja hinnoista. Sen on ylitettävä asunnon kokonaispinta-alan arvo. Yritys päättää itse, miten maksu suoritetaan: kertamaksuna vai erissä.
Talouttajavastuuvakuutuksen ongelmat yhteisrakentamisessa
Tämä sopimus on hyvin tarkka. Itse asiassa puhumme kehittäjän taloudellisten riskien suojaamisesta. Yrityksillä on mahdollisuus valita - myöntää vakuutus tai takuu. Toinen vaihtoehto on parempi, koska luottolaitoksilla on jo vakiintunut mekanismi, pisteytysjärjestelmät, riskejä arvioivat asiantuntijat sekä rakenteet, jotka järjestävät WIP:n loppuun saattamisen. SC ei voi ylpeillä sellaisista eduista. Mutta he tarjoavat alhaiset hinnat. Ihmiset ovat tottuneet siihen, että pankkipalvelut ovat kalliita. Tämä on totta, koska kaupan riski on suuri. Vaikka lakimuutosten jälkeen myös yritysten tariffit nousivat.
VakuutusYhteisrakentamisen rakennuttajan vastuu sisältää tappioiden kumulatiivisen vaikutuksen. Kriisitilanteessa (asuntojen kysynnän lasku, asuntolainakorkojen nousu) kärsivät tappiot kerralla kaikki rakennuttajat, ei vain yksi markkinaosapuoli.
Toinen ongelma on kyvyttömyys jälleenvakuutusta riskejä edes ulkomaan markkinoilla. Kansainvälisessä käytännössä tällaisissa toimissa käytetään joukkovelkakirjoja (takauksia). Mutta niiden toimintaa ei ole kirjattu Venäjän lainsäädännössä. Suurin ero tällaisessa tuotteessa on se, että vakuutuksenantaja voi ottaa rakenteilla olevan laitoksen pantiksi.
Keskuspankki nosti vaatimuksia vakuutusyhtiöille, jotka voivat tarjota palveluita kehittäjille - korotti vähimmäispääoman määrää. Tämä kaventaa huomattavasti mahdollisten vakuutusyhtiöiden piiriä - jopa 19 organisaatiota. Uudelta list alta ovat poistuneet yritykset, joilla oli aiemmin 80 % sopimuksista kehittäjien kanssa. Mitä heille tapahtuu nyt, ei tiedetä. Todennäköisesti on tarpeen tehdä uusia sopimuksia "valkoisen" luettelon yritysten kanssa. Jos lupa peruutetaan, IC on vastuussa aiemmin tehdyistä liiketoimista 6 kuukauden sisällä. Sitten se joko lopettaa asiakirjat tai siirtää salkun ja velat toiselle markkinatoimijalle. Toisin kuin OSAGO tai vaarallisten tuotantolaitosten omistajien vastuuvakuutus, tämä palvelu ei sisällä muunlaisia suojauksia, kuten korvausrahastoja, jotka hoitaisivat maksuja kansalaisille vakuutuksenantajan konkurssin jälkeen. Osakemarkkinatasuntorakentaminen on mahtavaa. Mutta ei ole vielä vakiintunutta tapaa säännellä kehittäjien toimintaa.
