Osakeosuus on yleistynyt Venäjällä. Yritykset houkuttelevat sijoittajia, ne rakentavat varoillaan talon, josta tulee sitten jälkimmäisen omaisuutta. Näin voit ostaa asunnon erissä ja maksaa velan ennen rakentamisen valmistumista. Mutta tämä ei ole kaikki yhteisen rakentamisen tarjoamat mahdollisuudet. Mitä kaupan osapuolten tulee tietää tästä prosessista, mihin on kiinnitettävä huomiota - lue eteenpäin.
Vuanssit
Teoriassa kaikki on yksinkertaista ja selvää, mutta tiedotusvälineissä tätä prosessia käsitellään negatiivisesti. Miksi tämä tapahtuu? Kaupan osapuolten etuja suojaa jo vuonna 2004 hyväksytty yhteisrakennuslaki. Hän esitteli kehittäjille tiukat vaatimukset. Tämä on tällä hetkellä ainoa yhteistä rakentamista säätelevä säädösasiakirja. Mitä asiakkaan tulee tietää tehdessään sopimusta?
Kehittäjä ja tapahtuman kohde. Jos yritys on olluttoimii markkinoilla, sillä on useita toteutettuja kohteita, niin sitä voidaan pitää sopimuskumppanina. Yhteyden ottaminen vahvistamattomiin organisaatioihin, etenkään ihmisiin, jotka tekevät sopimuksen ensimmäistä kertaa, ei ole sen arvoista.
Laki "Yhteisrakentamisesta" nro 214 koskee vain samannimisiä sopimuksia. Muut sanamuodot eivät ole sallittuja. Jos rakennuttaja ehdottaa "investointisopimuksen" allekirjoittamista, hän yrittää välttää tällaisten säännösten vaatimusten leviämisen: laki "yhteisrakentamista", liittov altion laki "kuluttajansuojasta".
Ennen kuin varmentat asiakirjoja, pyydä yritykseltä rakennuslupa, selvitä missä hankeselostus sijaitsee ja lue se. Lain mukaan julkaiseminen on kehittäjälle pakollinen vaatimus.
Yhteisrakennussopimus katsotaan tehdyksi v altion rekisteröinnistä lähtien. Muussa tapauksessa se katsotaan pätemättömäksi. Paperissa tulee olla kuvaus kohteesta, siirron määräaika, kustannukset ja maksutapa, takuu.
Tarkista asiakirjat
FZ määrää, että yritys voi kerätä varoja vasta saatuaan luvan, julkaissut hankeselvityksen ja rekisteröinyt omistusoikeuden. Jos vähintään yksi näistä ehdoista ei täyty, kansalainen voi vaatia palautusta korkoineen. Ne lasketaan kaksinkertaisella jälleenrahoituskorolla. Sopimuksen mukaan yrityksen tulee rakentaa kiinteistö määräajassa ja saatuaan luvanv altion elimet toimeksiannosta siirtämään se kaupan osallistujalle. Toinen osapuoli sitoutuu maksamaan sovitun hinnan ja hyväksymään kohteen (jos v altuutettu).
Kirjallinen sopimus rakentamiseen osallistumisesta on rekisteröitävä. Vasta sen jälkeen se tulee voimaan. Ennen asiakirjojen allekirjoittamista kansalaisella on oikeus tutustua tällaisiin papereihin:
- kehittäjän perustamisasiakirjat;
- v altion rekisteröintitodistus;
- verorekisteröintitodistus;
- hyväksytyt vuosikertomukset kolmelta viimeiseltä tilikaudelta;
- tarkastusraportti.
Paranna tapahtumaturvallisuutta
Vuodesta 2014 alkaen tulee voimaan liittov altion lain "Kehittäjien vastuuvakuutuksista" normi, joka koskee yhteistä rakentamista. Mitä se tarkoittaa? Jos yritys laiminlyö tai menee konkurssiin, henkilö voi palauttaa rahat. Asiakirjojen v altion rekisteröinnin aikana kehittäjän on toimitettava vastuuvakuutussopimus tai takuu. Aikaisemmin kaupan vakuudeksi oli mahdollista antaa vakuus.
Vakuutusviiveet
Sopimus tehdään edunsaajalle - kansalaiselle tai oikeushenkilölle, jonka varat on kerätty rakentamiseen.
Vakuutustapahtuma - rakennuttajan velvollisuuksien täysi tai virheellinen täyttäminen, joka vahvistetaan tuomioistuimen päätöksellä.
Dokumentin voimassaoloaika on samanlainen kuin yhteisessä rakentamissopimuksessa määritelty. Mutta edunsaaja voi saada korvausta jopa kahden vuoden kuluttua tilojen luovutuksen päättymisestä. Minimivakuutussumma lasketaan asumiskustannusten perusteella. Mutta se ei voi olla pienempi kuin sen markkinahinta.
Näin rakennusomaisuus turvataan. Liittov altion laissa säädetään myös seuraavasta sovittelumenettelystä:
1. Takuusopimus allekirjoitettiin. Mikäli rakennuttaja ei ole täyttänyt velvoitteitaan tai ei ole antanut ymmärrettävää vastausta sovitussa ajassa, asiakas voi hakea vastaavalla vaatimuksella takaajapankkiin.
2. Kauppa varmistettiin vakuutussopimuksella. Edunsaajan on käännyttävä panttauskohteelle määrätyn vanhentumisajan kuluessa yhtiöön tai keskinäiseen vakuutusyhtiöön (OVS). Lain mukaan maksu on suoritettava viimeistään 30 päivän kuluessa asiakirjojen toimittamisesta. Samaan aikaan kehittäjän velan olemassaololla vakuutusyhtiölle ei ole väliä. Tämä määräys koskee vain vuoden 2013 jälkeen tehtyjä sopimuksia.
Sitoumusten turvaamismenetelmät
Olemme jo miettineet, millä tavoin (lain mukaan) asiakas voi palauttaa käytetyt varat. Tämän lausekkeen olemassaolo sopimuksessa ei kuitenkaan takaa korvauksen maksamista. Asiakirjaan voidaan syöttää erilaisia ehtoja ja lausekkeita, joiden avulla voit viivyttää velvoitteiden täyttämisen aikaa. Ja kaikki nämä"jos" ei saa mennä lakia pidemmälle.
Kun rakentaminen on hidasta tai sitä ei aloiteta pitkään aikaan, tilaaja voi määräaikaa odottamatta vaatia asiakirjan lopettamista oikeudessa. Tämä mahdollisuus tarjotaan, jos:
1) yhteisen kohteen sisältävän talon rakentaminen lopetettiin tai keskeytettiin, jos olosuhteet viittaavat siihen, että kohdetta ei siirretä tapahtumaan osallistujalle asiakirjassa määritellyn ajan kuluessa;
2) projektidokumentaatiossa on merkittäviä muutoksia, mukaan lukien osakeobjektin kokoon merkittävä korjaus;
3) Uuden rakennuksen asuntojen kokonaismäärä on laskenut tai lisääntynyt.
Mitä muuta sinun tulee tietää yhteisestä rakentamisesta?
Koneen käyttöönoton päivämäärä on ilmoitettava selvästi (esim. "viimeistään 15.10.14"). Hyvin usein kehittäjät käyttävät mainoslausetta: "vuoden 2014 neljännellä neljänneksellä". Tämä sanamuoto on virheellinen. Kahden kuukauden kuluttua mainitusta päivämäärästä osakkeenomistaja voi yksipuolisesti irtisanoa yhteisen rakentamissopimuksen. Sinun tarvitsee vain lähettää kirjallinen ilmoitus. Kehittäjä on velvollinen palauttamaan saamansa rahat asiakkaan tilille 20 kalenterityötunnin kuluessa ja maksamaan hänelle sakkoja. Tai talleta tämä summa osakkeenomistajan nimiin avattavalle talletukselle.
Asiakirjoissa ilmoitettu asunnon kokonaishinta on laskettu asunnon neliöhinnasta kerrottunahuoneen alue. Myös nämä numerot on lueteltava. On myös syytä kiinnittää huomiota asuintilan parametrien kuvaukseen: sijainti, kerros, osoite, pinta-ala, huoneiden lukumäärä. Rakennetun asunnon takuuaika on 5 vuotta.
Asiakirjoja tutkiessa kannattaa kiinnittää huomiota siihen, mistä lähtien koronh altijan tulee maksaa käyttö- ja käyttökulut. Jos tämä kohta puuttuu, velvoite syntyy asunnon vastaanotto- ja luovutusasiakirjan allekirjoitushetkestä, ei käyttöönotosta.
Ongelmia väistämättömiä?
Joskus kehittäjät tarkoituksella "unohtavat" sisällyttää osan dokumenttiin. Mutta tilaaja voi kokea aineellisia menetyksiä, vaikka Yhteisrakentamissopimus olisi tehty oikein. Mitä se tarkoittaa? Kehittäjä voi siirtää omistusoikeudet toiselle oikeushenkilölle. Tässä tapauksessa hän myy hänelle oikeudet kaikkiin asuntoihin käytännössä omakustannushintaan. Sitten välittäjäyritys markkinahintaan jakaa ne osakkeenomistajille. Ensi silmäyksellä ei pitäisi olla ongelmia. Keskeneräisen rakentamisen tai rakennuttajan konkurssin sattuessa koronh altija voi kuitenkin esittää vaatimuksia sopimuksessa määrätyn määrän perusteella. Mutta asunnot myytiin omakustannushintaan, ei markkinahintaan.
Toinen yleinen järjestelmä
Yhteisten rakentamissopimusten rekisteröinti laskee niiden voimaantulohetkeä eteenpäin. Mutta hyvin usein lainanottajat käyttävät erilaista järjestelmää. He tarjoutuvat allekirjoittamaan esisopimuksen. Se sisältää melkein samat kohteet kuinpohjimmiltaan, lukuun ottamatta sen voimaantuloa koskevia tietoja. Tällaiset asiakirjat eivät ole pakollisen v altion rekisteröinnin alaisia. Tällöin osapuolet sopivat suullisesti, että toinen osallistuja maksaa välittömästi kaikki asunnon rahat. Rakennuttaja sitoutuu solmimaan rakentamisen pääomaosuuden pääsopimuksen joskus tulevaisuudessa. Osakkeenomistaja on varma, että kauppa toteutetaan oikein. Mutta tämä "harmaa" malli vain poistaa asiakirjan lain soveltamisalasta.
Tässä on toinen suosittu toimenpide. Rakennuttaja tekee ostajan kanssa sopimuksen, jonka kohteena ei ole velvollisuus luovuttaa omaisuutta osakkeenomistajalle, vaan jotain muuta: sijoitustoiminnan rahoittaminen, tilojen vaatimusoikeuden luovuttaminen ja vastaava. Toisin sanoen asiakirjan koko olemus määräytyy sen sisällön perusteella. Mutta osakkeenomistajan vaatimuksesta tuomioistuin voi mitätöidä sen, koska itse asiassa asiakirja on luotu välttääkseen lain nro 214 mukaisen vastuun.
Aamulla - ilmoittautuminen, illalla - raha
Sopimuksen katsotaan tulleen voimaan vasta sen jälkeen, kun sen tiedot on syötetty Rosreestr. Tähän asti kehittäjällä ei ole oikeutta hyväksyä rahaa. Joten tämä hetki tulisi rekisteröidä asiakirjaan. Ei kannata uskoa työntekijöiden lausuntoja, että asiakirjat rekisteröidään "koko joukolla" myöhemmin, mutta rahaa rakentamiseen tarvitaan nyt. Harvinaisissa tapauksissa tällaiset vakuutukset pitävät paikkansa. Kunkin asiakirjan siirtäminen jaostoon erikseen vie paljon aikaa. Mutta asiakasta voidaan pettää. Siksi on parempi pelata varman päälle ja odottaa, kunnes osakekauppa on rekisteröity.rakentaminen. Kehittäjä voi vaatia ennakkomaksua. Mutta tässä tapauksessa pyydä näyttämään tämän kohteen sopimus, joka tehtiin samalla tavalla. Kirjatussa asiakirjassa on leima, sinetti, Rosestran vastuuhenkilön allekirjoitus ja numero. Jos kauppa on maksettu asuntolainavaroilla, tämä on todistettava rasitteen sinetillä.
Usein kehittäjät eivät itse halua kiertää lakia ja saada varoja ennen paperityön valmistumista. Mutta tässä tapauksessa he tarvitsevat lisätakuita. Esimerkiksi avoin remburssi pankissa. Asiakas maksaa varoja siihen sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä. Mutta kehittäjä pääsee niihin vasta sen jälkeen, kun talon rakentamiseen liittyvä pääomaosuus on rekisteröity. Tämä toimenpide takaa samalla asiakkaan maksukyvyn ja mahdollistaa lain noudattamisen.
Kohteen hyväksyminen kehittäjältä
Mitä sinun tulee tietää yhteisrakentamisesta asunnon käyttöönottovaiheessa?
Ensinnäkin tätä prosessia tulisi käsitellä harkiten. Selvitä kaikki kysymykset ennen asiakirjojen allekirjoittamista. Kaikki havaitut puutteet on kirjattava kohteen vaatimustenvastaisuusasiakirjaan. Rakennuttajan lain mukaiset velvoitteet katsotaan täytetyiksi siitä hetkestä lähtien, kun tilojen vastaanotto- ja luovutusasiakirja on allekirjoitettu. Osallistujalla on oikeus vaatia vastikkeetta puutteiden korjaamista tai kauppahinnan alentamista. Jos vikoja havaitaan jo käytön aikana, niin kehittäjä on velvollinen korvaamaan tilaajalle niiden poistamisen.
Toiseksi, älä anna periksi suostuttelulle. Alla on yleisimmätkehittäjien toimintasuunnitelmat, joiden tarkoituksena on painostaa asiakasta:
- he pyytävät allekirjoittamaan papereita ja varmistavat, että kaikki ongelmat korjataan myöhemmin;
- väittää, että he laativat "erilaisen asiakirjan", joka heijastelee kaikkia vaatimuksia;
- uhkaavat, että asiakkaalle on maksettava sakkoa, jos paperityöehtoja rikotaan.
Pätevä apu
On monia vivahteita, joihin sinun on kiinnitettävä huomiota. Siksi on parempi hakea apua asiantuntij alta, joka osaa laatia asiakirjoja oikein yhteistä rakentamista varten, mitä sinun on tiedettävä ja otettava huomioon kaupan jokaisessa vaiheessa. Erikoisasiantuntijat tarjoavat apua seuraavilla aloilla:
- Kehittäjän valinta, hänen asiakirjojensa tarkistaminen.
- Seuraa papereiden allekirjoitusmenettelyä: analysoi sopimuksia, neuvoo mahdollisista riskeistä, neuvottele ehtojen muutoksista.
- Valmista ja lähetä asiakirjat rekisteröintiä varten.
- Seuraa tilaajaa vastaanottaessaan kohdetta, säädä tilojen puutteista, määräajoista, sakkojen maksamisesta, myös tuomioistuimessa.
- Laadi asiakirjan irtisanominen: valvo maksetun summan palauttamista, sakkojen perintää, korkoa lainattujen varojen käytöstä sekä korvausta sakkojen ylittävistä tappioista (lakimiespalveluiden maksu)). Vastaavilla alueilla autetaan esisopimuksen, investointisopimuksen, lainan jne. irtisanomisessa.
Johtopäätös
Voit ostaa asunnon perusmarkkinoilta täyttämällä yhteisrakentamisen. Mitä elinkeinonharjoittajan tulee tietää? Paljon vivahteita. Alkaen säännöistä sopivan lainanottajan valitsemiseksi ja päättyen vastaanottotodistuksen täyttämisen ominaisuuksiin. Siksi on parempi käyttää kokeneen asianajajan palveluita, jotka ovat asiakkaan mukana kaupan kaikissa vaiheissa.
