Mitä rakentaminen on käynnissä? Epävakaan talouden aikoina monet rakennusurakkasopimuksilla rakennettavat kohteet "jäädytetään" rakennusvaiheessa. Tämä tapahtuu useista syistä - rahoituksen tai rakennusmateriaalien puutteesta jne. Tällaisissa tilanteissa voimme puhua keskeneräisestä rakentamisesta.
Keskeneräinen rakentaminen - määritelmä
Mitä nämä esineet ovat? Nykyinen lainsäädäntö ei sisällä suoraa määritelmää tälle termille. Venäjän federaation siviililain pykälässä 130 (osa 1) viitataan kiinteistöihin (kiinteistöihin) kaikkeen, mikä liittyy maahan (maaperä, tontit jne.). Kiinteän esineen pääominaisuus on, että sitä ei voida siirtää ilman, että se vahingoittaa sen käyttötarkoitusta suhteettomasti. Tämä sisältää myös pystytetyt rakennukset ja hyvin "epätäydelliset" kohteet, joista keskustellaan. On vain yksi johtopäätös - nykyinenlainsäädäntö luokittelee yksiselitteisesti " keskeneräiset työt" kiinteistöiksi.
Siksi Venäjän federaation kaupunkisuunnittelusäännöstö tulkitsee tällaisen kohteen käsitteen rakennukseksi (tai rakenteeksi, rakenteeksi), jonka rakennusprosessia ei ole saatu päätökseen. Tämä ei sisällä tilapäisiä rakennuksia - puhumme kioskeista, vajaista jne. Oikeuskäytäntö osoittaa, että tietyissä riita-asioissa tuomareiden on viitattava rakenteilla olevien esineiden oikeudelliseen asemaan eli niiden oikeudelliseen asemaan.
Esimerkiksi jos tontilla on jo pystytetty perustus rakennuksen seinillä, tätä kohdetta on mahdotonta siirtää aiheuttamatta sille suhteetonta vahinkoa. Tämä tarkoittaa määritelmän mukaan kiinteistöjä. Johtopäätös: määrittäessään kiistanalaisen esineen asemaa tuomioistuin ottaa ensin huomioon sen olennaiset fyysiset ominaisuudet ja vasta sitten - sen oikeuksien v altion rekisteröinnin olemassaolon tai puuttumisen.
Se ei ole niin yksinkertaista
Samaan aikaan oikeuskäytäntö on täynnä kiistoja tästä asiasta. Mielipiteiden kirjo tästä aiheesta on hyvin laaja. Jotkut juristit pitävät keskeneräisenä rakennuskohteena rakennusta, joka on jälleenrakennus- tai rakennusvaiheessa, mutta jolla ei ole käyttöönottolupaa. Tässä määritelmässä ei oteta huomioon sitä tärkeää seikkaa, että esineen rakennusprosessi voidaan toisinaan pysäyttää tai estää useista syistä.
Uusimman määritelmän perusteella nämä ominaisuudet ovat jo olemassaei voida kutsua esimerkkejä keskeneräisestä rakentamisesta. Samalla niitä ei voi lukea rakennusmateriaalien kokonaisuudeksi, koska osa niistä on rakentamisessa käytettynä menettänyt alkuperäiset ominaisuutensa.
Venäjän federaation siviililain pykälässä 219 todetaan, että omistusoikeus on rekisteröitävä, mukaan lukien vastaperustettu omaisuus, joka voidaan luokitella kiinteistöksi. Tämän määritelmän mukaan "käynnissä olevat" objektit putoavat.
Kuinka tunnistaa "epätäydellinen"?
Mietitään rakenteilla olevan kohteen perusvaatimuksia:
- Vahva yhteys maa-alueeseen, jolle kohde rakennetaan (edellä mainittu mahdottomuus liikkua vahingoittamatta).
- Yksittäinen objektimääritys.
- Tämän rakennuksen (rakenteen) rakennusprosessin keskeyttämisen, konservoinnin tai lopullisen lopettamisen olemassaolo.
Tehdään lopullinen päätös: tällainen kohde voi tarkoittaa tiettyä kiinteistöyksikköä, jonka rakennustyöt on keskeytetty, keskeytetty tai koirauta.
Rakteilla olevan kohteen omistusoikeuden tunnustaminen
Jos aiemmin tällaista lainsäädäntöä pidettiin rakennusmateriaalien muodossa yhdessä sijoitetun työn kanssa eikä se liittynyt siviilioikeudellisten liiketoimien aiheisiin, niin Venäjän federaation siviililain muutoksilla (sen pykälässä 130) ne sisällytettiin kiinteistöihin liittyvien asioiden luetteloon. Käynnissä olevan kohteen alkuperäisestä v altion rekisteröinnistärakentamisen, yhden yleisimmän näkökulman mukaan siitä tulee puhua sopimuksen irtisanomisesta lähtien.
Tämä lähestymistapa on useimmiten vallitseva nykyisessä oikeuskäytännössä. Uudessa lainversiossa tällaisten esineiden omistusoikeuden rekisteröintiä ei enää edellytä tarve tehdä tiettyjä liiketoimia niiden kanssa. Mikä on johtopäätös tästä? Tällaisen kohteen valmiusaste viittaa vain kuvaaviin kriteereihin. Sen jälkeen, kun v altion rekisteröintimenettely on toteutettu laissa säädetyn menettelyn mukaisesti, tällainen rakennus voidaan laillisesti luokitella siviilioikeuden kohteeksi kaikilla siitä aiheutuvilla seurauksilla.
Toisin sanoen voimme puhua täysin uuden, kiinteän ja itsenäisen oikeusobjektin syntymisestä. Oikeudet rakenteilla olevaan kohteeseen rekisteröidään hallinnollisella menettelyllä tiettyjen asiakirjojen perusteella. Lisäksi tällainen oikeus voidaan tunnustaa tuomioistuimen päätöksellä.
Lainsäädännölliset hienovaraisuudet
Tällaisissa tapauksissa viitataan välimiesmenettelyyn ja yleiseen toimiv altaan kuuluviin tuomioistuimiin. Vaikein kysymys tässä riitakategoriassa on kenelle omistusoikeus tarkalleen luovutetaan - sijoittajalle, asiakkaalle vai urakoitsijalle. Tässä tilanteessa on monia ristiriitaisuuksia ja oikeudellisia vivahteita. Tämän luokan tapauksia tarkasteltaessa todisteiksi hyväksytään useita asiakirjoja, jotka sisältävät vahvistuksen tontin omistuksesta, rakennusluvan saatavuudesta, suunnittelusta jamuut dokumentaatiot pääomarakennukseen jne.
Valitettavasti tämän suhdealueen oikeudelliset normit sisältävät useita ristiriitaisuuksia, ja siksi tämän osan lainsäädäntöä voidaan tulkita melko laajasti. Tämä johtaa eri sidosryhmien väärinkäyttöön. On syytä mainita, että nämä oikeussuhteet tarvitsevat lisää yksityiskohtaisempaa sääntelyä olemassa olevien säädösten aukkojen poistamiseksi ja olemassa olevan oikeuskäytännön yhtenäisyyden saavuttamiseksi.
Puhutaanpa keskeneräisestä rakennuksesta
Voit rekisteröidä keskeneräisen rakentamisen, jos tontti, jolla sitä toteutetaan, on oltava omistettu, vuokrattu tai sen omistajalla on oltava peritty elinikäinen hallintaoikeus tai jatkuva käyttöoikeus. Määritelmän mukaan (muista, kiinteistö sisältää kaiken, mikä on kiinteästi kiinni maa-alueella ja jota ei voida siirtää aiheuttamatta kohtuutonta vahinkoa esineelle) tästä seuraa, että pääomasäätiön hallinta on välttämätön edellytys esineelle, joka väittää otsikko.
Rakenteilla oleva kohde ei määritelmän mukaan voi olla sellaisen sopimuksen kohteena, jonka voimassaoloa ei ole irtisanottu. Muussa tapauksessa (Venäjän federaation siviililaki, § 740) urakoitsijalla on edelleen oikeus jatkaa työtä, eli niin sanottujen kolmansien osapuolten oikeudet toteutuvat. Kuten lain 122-FZ pykälässä 25 todetaan, tällaisen keskeneräisen rakennuksen omistusoikeusmahdotonta ilman rakennuslupaa, hanketta, jossa on yksityiskohtainen kuvaus kohteesta ja tonttioikeuksia säätelevät asiakirjat.
Jos kaikki edellä mainitut ehdot täyttyvät, "käynnissä olevan" omistajalla on täysi syy myöntää pääomarakennuskohde kiinteistöön. Ennen kuin ne on rekisteröity, mitään esineeseen liittyvää tapahtumaa ei pidetä lain mukaan voimassa.
Toinen tärkeä seikka on "keskeneräisen" miehittämän tonttioikeuden oikea virallistaminen. Venäjän federaation siviililain 222 §:ssä todetaan, että jos kiinteistö on rakennettu tontille, jota ei ole tarkoitettu tähän tarkoitukseen, se saa luvattoman rakentamisen tilan. Omistusoikeuden saaminen sellaiseen on tässä tapauksessa mahdotonta ja pystytetty esine on purettava.
Mitä asiakirjoja tarvitaan käynnissä olevan rakentamisen rekisteröintiin?
Tarvittavien papereiden paketti koostuu:
- Hakemus rakenteilla olevan kohteen rekisteröimiseksi (omistusoikeudet siihen).
- Henkilöasiakirja.
- Kuitit v altionveron maksusta.
- Tonttia koskevat asiakirjat – todisteet omistuksesta tai vuokrasopimuksesta.
- Asianmukaisten viranomaisten luvat rakentaa tälle tietylle sivustolle.
- Kuvaus saatu STT-viranomaisilta (vaiheen rakentamisen tekninen suunnitelma).
Koko asiakirjapaketti toimitetaan rekisteröintikammioon.
Kuinka voitliiketoimia tällaisten kohteiden kanssa?
Kuten jo mainittiin, oikein toteutettu " keskeneräinen työ" katsotaan kiinteistöksi. Tästä syystä kaikki keskeneräisen rakentamisen osto- tai myyntitapahtuma on samanlainen kuin kauppa minkä tahansa muun kiinteistön kanssa. Ostajan, joka haluaa ostaa keskeneräisen työn, tulee kiinnittää huomiota seuraaviin seikkoihin:
- kohteen rekisteröinnin vahvistavien asiakirjojen saatavuus;
- viranomaisten päätöksen olemassaolo maan myöntämisestä rakentamiseen;
- edellä mainitun keskeneräisen rakennuskohteen suunnitelma;
- kaikkien vaadittujen asiakirjojen (tekniset ja suunnitteluarviot) saatavuus;
- asiakirjat, jotka vahvistavat laitoksen rakentamissopimuksen irtisanomisen.
Kaikki tiedot kiinteistön ominaisuuksista, mukaan lukien sen sijainti tontin alueella, on ilmoitettava kiinteistön myyntisopimuksessa.
Samank altainen sopimus laaditaan tiukasti määritellyn mallin mukaan, jota kaikkien kauppaan osallistuvien on noudatettava.
"epätäydellisen" myyntisopimuksen laatimisen ominaisuudet
- Se on laadittava kirjallisesti v altion rekisteröinnillä. Jos sopimuksen muotoa ei noudateta, se johtaa sen pätemättömyyteen.
- Kuten kaikissa liiketoimissa, sopimuksen osapuolten tiedot on ilmoitettava - passitiedot, asuinosoitteet jne.
- Sopimuksen kohteen tulee olla selkeästi määritelty, eli sen sisältämät tiedotSen pitäisi mahdollistaa tarkasti, minkä kohteen myynnistä on kyse. Tällaiset tiedot sisältävät ensisijaisesti osoitteen, jossa rakennus sijaitsee.
On tarpeen ottaa huomioon, että on olemassa sekä "rakennus"- että "posti"-osoitteita. "Rakennus"osoite on ilmoitettu rakennusluvassa ja se määrittää paikan, jossa kohteen rakentamispaikka tarjotaan. "Postiosoite" ei välttämättä vastaa sitä. Se voidaan osoittaa taloon vasta vastaanottokomission suorittamisen jälkeen. Tällaiset erot tulee ottaa huomioon suunnitellun hankinnan dokumentaatiota laadittaessa.
Muun. kohteen hinta on ilmoitettava.
Käyttöoikeuden saaneiden henkilöiden joukko on lueteltava yksityiskohtaisesti.
Kolmansien osapuolten myymään omaisuuteen liittyviä oikeuksia on kunnioitettava. Kauppaa tehdessään myyjä on velvollinen ilmoittamaan tästä ostajalle. Voidaan puhua vuokralaisten, vuokralaisten oikeuksista, olemassa olevista vakuuksista tai elinikäisestä käytöstä. Jos tällaisia velvoitteita ei noudateta, ostajalla on oikeus vaatia myyntihinnan alentamista tai sopimuksen täydellistä irtisanomista ja korvausta kaikista tappioista.
Kiinteistön lopullinen luovutus myyjän ja ostajan välillä tämän hyväksynnällä tapahtuu osapuolten allekirjoitushetkellä ns. siirtokirja.
Mitä esineitä pidetään luvattomina rakennuksina?
Lain mukaan kaikki rakennukset, rakenteet, talot,pystytetty tonteille, joita ei ole osoitettu näihin tarkoituksiin, jotka on luotu ilman siihen hankittuja lupia ja jotka on rakennettu merkittävästi kaupunkisuunnittelun ja muiden normien ja sääntöjen vastaisesti. Jos vähintään yksi edellä mainituista merkeistä on olemassa, rakennus luokitellaan luvaksi rakentamiseksi. Sen omistusoikeuden hankkiminen on mahdotonta, paitsi jos oikeusviranomainen tekee asiasta päätöksen.
Mitkä asiakirjat vahvistavat rakennusurakan päättymisen?
Ne voivat olla:
- Osapuolten sopimus tai tuomioistuimen päätös tällaisen sopimuksen purkamisesta.
- Toimenpiteen vastaanotto- ja toimitusasiakirja, kun urakoitsija on suorittanut tietyn työvaiheen, sekä sopimus sopimuksen jatkamisen keskeyttämisestä.
- Muut asiakirjat sopimussuhteen päättämisestä laillisella tavalla (voimme puhua suorituksen mahdottomuudesta, urakoitsijan selvitystilasta jne.)
Jos kiinteistön rakentamisen teki useat henkilöt, voitaisiin tehdä yksinkertainen kumppanuussopimus kaikkien rakentamiseen osallistuvien kesken. Tässä tapauksessa puhumme määritetyn objektin yhteisestä jaetusta omistuksesta. Siinä tapauksessa, että kehittäjä houkuttelee taloudellisia resursseja sijoittajilta, puhumme siitä, että asiakas ei pysty täyttämään asiakkaan velvoitteita sijoittajia kohtaan, koska rakentaminen on mahdotonta saada päätökseen. Tällöin sijoittajalla ei ole oikeuksia kohteen tiettyyn osaan.
Kuinka tehdä asuinrakennuksesta "keskeneräinen"?
Jos haluat virallistaa keskeneräisen rakennuskohteen (asuinrakennus)Siksi sinun tulee käydä osoitteessa, jossa kaupunkisuunnittelun ja arkkitehtuurin alueellinen osasto sijaitsee. Älä unohda ottaa mukaasi asiakirjapakettia, joka koostuu:
- Rekisteröinti- tai käyttöönottohakemukset.
- Pasi (muu henkilötodistus).
- Tarvittavat asiakirjat maata varten.
- Kaikki tarvittavat luvat ja hyväksynnät tämän sivuston kehittämiseen.
- Mökkisi rakentamisprojekti.
- Spesifikaation laitoksen varustamisesta apuohjelmilla.
- Kuitit v altionveron maksusta.
- Kiinteistön rekisteripassi.
Jälkimmäinen sisältää lyhyet tiedot rakenteilla olevasta talosta graafisen alueen suunnitelman kanssa. Tällaiseen asiakirjaan on välttämättä sisällyttävä sen alueen kiinteistörekisteripassi, jolla talo sijaitsee. Jos talo myydään ilman tällaista passia, kauppaa ei toteuteta. Tässä tapauksessa keskeneräiselle rakennuskohteelle ei vaadita teknistä passia, mutta kiinteistöpassin liitteenä on oltava tekninen suunnitelma mistä tahansa talosta, myös keskeneräisestä.
Mitä tehdä, jos asiakirjat puuttuvat?
Jos yrität kovasti, on mahdollista laatia "epätäydellinen" vaikka tarvittavia papereita ei olisikaan. Tässä tilanteessa kannattaa toimia ikään kuin mökin rakentaminen olisi vasta alkamassa. Vaiheittainen toimintasuunnitelma sisältää:
- Hakemuksen kirjoittaminen kaikesta tarpeellisestaluvat, joita ilman olet vain luvaton kehittäjä.
- Tee tilaus valmiista taloprojektista, samanlainen kuin pystytetty, ja sen pakollinen hyväksyntä.
- Rakennuksen teknisen suunnitelman laatiminen yhdessä STT:n edustajan kanssa.
- Tilaa kohteen passi kiinteistökannasta.
Koko asiakirjapaketin kera, sinun tulee käydä läpi rekisteröintimenettely arkkitehtuurin ja kaupunkisuunnittelun osastolla.
Vaihtoehtoisesti on mahdollista kirjoittaa STT-viranomaisille hakemus kohteen - keskeneräisen talosi - toimiston työntekijöiden rekisteröimiseksi. Tämä on melko kallis vaihtoehto, mutta säästää aikaa ja hermoja.
Jos puhumme keskeneräisestä dachasta, asiakirjapaketti on jonkin verran yksinkertaistettu - et voi esittää rakennuslupaa ja rajoittua kiinteistösuunnitelmaan. Kun kyseessä on mökin tai asuinmaatalon rakentaminen, asiakirjapaketin tulee olla täydellinen.
Kaikkien tarvittavien papereiden suorittamista on mahdollista helpottaa tilattaessa tai ostettaessa asuinmökin vakioprojekti luotettav alta rakennusliikkeeltä.
Miten keskeneräinen rakentaminen siirretään?
Kuten valmiin kohteen tapauksessa, siirto tapahtuu laatimalla ja allekirjoittamalla asianmukainen asiakirja, jota kutsutaan siirto-vastaanottotodistukseksi. Kun kyseessä on keskeneräinen rakentaminen, joka edellyttää tiettyjen töiden (esimerkiksi viimeistely) valmistumista tai loppuunsaattamista, tällaisten puutteiden koko koostumus on otettava huomioon hyväksymishetkellä allekirjoitetussa sopimuksessa.
Perustuuhyväksytyn vastaanottotodistuksen perusteella sopimusehtojen mukaisesti tehdyt työt voidaan lopullisesti maksaa.
Tietoja oikeuksista "työskentelyyn"
Ei ole mikään salaisuus, että viime vuosina ja vuosikymmeninä tilanne rakennusmarkkinoilla on ollut taloudellisesti epävakaa. Tässä tapauksessa kaikentyyppisistä keskeneräisistä rakentamisesta puhumme ei-kaupallisista kiinteistöistä eli asunnoista. Useat käytännön tapaukset osoittavat, että hyvin, hyvin usein rakennuttajat yrittävät taloudellisten ongelmien ilmetessä viivyttää tosiasiallisesti rakennettujen tilojen siirtoa osakkeenomistajille. Joskus he päättävät mennä konkurssiin kokonaan.
Mitä osakkeenomistajan tulee tehdä suojellakseen omia oikeutettuja etujaan? Tällaisessa tilanteessa tulee apuun mahdollisuus tunnistaa hänen omistusoikeutensa keskeneräiseen rakennuskohteeseen (osuuteen) kuuluvaan omaisuuteen. Mene oikeuteen tehdäksesi tämän.
Kun kerätään asiakirjoja vaatimuksen nostamiseksi kehittäjää vastaan, joka ei ole täyttänyt velvoitteitaan, tulee ottaa huomioon useita kohtia:
- Tällaisia tapauksia käsitellään kyseessä olevan yhteisen rakennuskohteen sijainnin (alueellisesti) tuomioistuimissa.
- Tarkoittaa todella valmistuneen, mutta ei käyttöön otettua objektia. Jos kehittäjä pelaa ajasta (eli puhumme omien velvoitteidensa suorittamisen viivästymisestä), tämä seikka ei voi olla perusteena oikeudelliselle valitukselle, jonka tarkoituksena onosakkeenomistajan omistusoikeuden tunnustaminen kohteeseen.
Joskus oikeuskäytännössä on (poikkeuksena) esimerkkejä siitä, kun esineen omistusoikeus tunnustettiin, kun rakenteilla olevan kohteen valmiusaste oli 75 %:sta. Mutta näitä tapauksia voidaan pitää pikemminkin poikkeuksina. Todennäköisyys saada tyydyttävä tuomioistuimen päätös on suuri, jos rakenteilla olevan rakennuksen valmiusaste on 90 % tai korkeampi. Lisäksi todisteiden toimittaminen tuomioistuimelle talon valmiudesta on osakkeenomistajan (kantaja) välitön asia.
Myös:
- Osakkeenomistaja ei voi kanteessaan vaatia omistusoikeuden tunnustamista "keskeisen työn" koko kohteeseen. Hänen oikeutensa on vaatia vain suhteellinen osa kohteesta, joka on ilmoitettu rakennuttajan kanssa tehdyssä sopimuksessa. Usein laillisesti lukutaidottomat osakkeenomistajat laativat hakemuksen "asunnon", "autotallin" tai "autotilan" omistusoikeuden tunnustamisesta. Tässä on syytä selventää, että ennen kuin yhteisrakennusyksikkö on virallisesti otettu käyttöön, sitä ei oikeudellisesti voida pitää täysimittaisena kiinteistönä.
- Tämän omistusoikeuden syntyminen on mahdollista vain käytettävissä olevalle esineelle, jonka sijainti rakenteilla olevassa kohteessa (rakennus, talo) on selvästi tunnistettavissa. Tämä tehdään sopimusehtojen ja saatavilla olevan projektidokumentaation perusteella.
- Osakkeenomistajalla on oikeus vedota oikeuteen tällaisella vaatimuksella vain siinä tapauksessa, ettärakennuttajan kanssa tehdyn sopimuksen mukaisten omien velvoitteiden täyttäminen maksun suhteen.
Rakennuttajan konkurssimenettelyssä tällaisen oikeuden tunnustaminen asuntoon tai muuhun yhteisen rakentamisen kokonaisuuteen on mahdollista vasta, kun sen käyttöönottolupa on olemassa ja osapuolet ovat allekirjoittaneet luovutuskirjan ennen päivää, jolloin välimiesoikeus haki konkurssiin.
